文化園區(qū)運營管理方案（文化園區(qū)運營管理方案范文）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于文化園區(qū)運營管理方案的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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文章目錄列表:

• 1、什么產(chǎn)業(yè)與多業(yè)態(tài)融合是體現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)復合功能的保障

• 2、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式

• 3、集體用地如何申請政府文化產(chǎn)業(yè)園

• 4、餐飲經(jīng)營管理方案

一、什么產(chǎn)業(yè)與多業(yè)態(tài)融合是體現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)復合功能的保障

隨著產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地也在不斷地升級換代。有些順應市場和時代的需求，發(fā)展勢頭良好;有些卻經(jīng)營不善，落寞離場。企業(yè)對園區(qū)的需求有什么變化?應怎樣促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地的良性發(fā)展?

從外源推動轉向內源驅動

與國外發(fā)達國家不同，我國在探索政府政策與文化創(chuàng)意市場機制協(xié)同的作用方式時，由于原有的產(chǎn)業(yè)基礎和市場基礎比較薄弱，從而在推進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，更大程度上必須通過土地、資金、人才等要素的投入加以扶持，表現(xiàn)在直接介入文創(chuàng)園區(qū)、街區(qū)等集聚區(qū)的建設與運營管理上。

具體到地方的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及其園區(qū)發(fā)展方向、發(fā)展模式的定位乃至發(fā)展動力的來源，在很大程度上主要依賴地方政府的政策效應。從現(xiàn)實來看，近些年各地建設的大大小小上千家“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”就是基于這種推動模式下的跨越式邁進，這些園區(qū)反映出來的泡沫現(xiàn)象也主要是基于這種外在的推動模式，導致動力不可持續(xù)性、擴張發(fā)展盲目性和運行機制低效性等問題。

因此，一些區(qū)域特別是先行發(fā)展地區(qū)如北京、上海、深圳、杭州等城市，地方政府已在積極推進政府職能定位和政策導向的轉換，進一步培育和強化市場機制及市場主體的作用，著眼于更大程度上激發(fā)市場活力和主體動力，從而逐步探索文創(chuàng)園區(qū)以內生動力為主的政府與市場協(xié)同驅動模式。

從園區(qū)建設轉向園區(qū)運營

集聚或集群化發(fā)展是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本空間形式和組織形態(tài)，而在產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的路徑上不同國家或地區(qū)具有各自特色，大致可歸為兩種模式：一是市場機制作用下各類經(jīng)濟主體自發(fā)集聚形成的產(chǎn)業(yè)群落，二是地方政府主導下通過園區(qū)建設形成的文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而后者是當今中國各地大力推進文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的主要模式。

近幾年，各地規(guī)劃建設的園區(qū)雖然規(guī)模和層次都不盡相同，但一般都具有明確的空間地理邊界、企業(yè)組織范圍、產(chǎn)權邊界、管理機構主體等。

空間、組織的有界性以及園區(qū)行為的主體性是這類園區(qū)的基本特性。在“政府政策+市場機制+園區(qū)機構+企業(yè)主體”共同構成的運行體系中，園區(qū)組織成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)體系運行中的重要行為主體，而且在從園區(qū)建設進入園區(qū)運營優(yōu)化發(fā)展階段后，園區(qū)組織將成為集成產(chǎn)業(yè)群系統(tǒng)資源更為關鍵的因素，并在文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的潛在功能發(fā)揮和可持續(xù)發(fā)展中具有推動作用。

一些文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)先行發(fā)展地區(qū)的地方政府，在政策導向的著眼點上已在推進從園區(qū)建設向園區(qū)資源的整合、質量和功效的提升、市場化運營組織的培育等方面的轉化，并且對園區(qū)運營機制模式的優(yōu)化進行了有益探索和創(chuàng)新，這種創(chuàng)新和探索的成效也已初步顯現(xiàn)，涌現(xiàn)了一批典型的園區(qū)運營模式，如北京“尚8模式”、上海“德必模式”、深圳“靈獅模式”等。

從單一產(chǎn)業(yè)振興轉向融合發(fā)展

隨著國內外文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的實踐，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出更深層次的潛在功能，由此也促使人們對其融合發(fā)展方式及其功能作用的認識不斷深化，即文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的融合特性已使得它不再是一種單純的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象，而是一種與新時代相適應的新生發(fā)展范式。特別是由于它與科技融合而相得益彰，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合而促使其新生活力和價值倍增，與新興產(chǎn)業(yè)融合而促使其業(yè)態(tài)更放異彩，由此衍生出了文化科技類園區(qū)如北京中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，非遺文化產(chǎn)業(yè)類園區(qū)如深圳羅湖區(qū)梧桐山藝術小鎮(zhèn)等。

此外，我國發(fā)達地區(qū)在先行發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的基礎上，已在進一步強化創(chuàng)意經(jīng)濟時代融合發(fā)展的理念，特別是2014年3月，國務院發(fā)布《關于推進文化創(chuàng)意和設計服務與相關產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》，進一步促進了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與旅游休閑、時尚服務、建筑裝潢、工業(yè)制造、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等特色經(jīng)濟領域的融合發(fā)展。這些趨勢在文創(chuàng)園區(qū)內消化得更加明顯，比如，梧桐山藝術小鎮(zhèn)不僅積極發(fā)展非遺項目的研究與研發(fā)、展覽展示、體驗和交易的“政、產(chǎn)、學、研、銷”專業(yè)平臺，而且整合資源，將發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與城市更新結合起來，積極倡導“非遺+科技”“非遺+旅游”的經(jīng)營理念，立志打造成為深圳非遺產(chǎn)業(yè)開發(fā)的文化標桿。再如，2013年5月開園的深圳鹽田國際創(chuàng)意港也是一個典型的例子，其成立之初就以“文化+電商”“學院+園區(qū)”融合為發(fā)展定位，開創(chuàng)了全國首個“文化創(chuàng)意+電子商務+工業(yè)設計教育培訓”三位一體的發(fā)展模式。

從多部門分業(yè)管理轉向機構協(xié)同

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)日益顯現(xiàn)出國民經(jīng)濟支柱和國家或區(qū)域軟實力的重要地位，但由于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)有很大不同，它實質是融合性的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟形態(tài)，除了文化、創(chuàng)意、科技等因素緊密融合外，幾乎所有產(chǎn)業(yè)也都需要融入“創(chuàng)意”元素，從而“創(chuàng)意”生產(chǎn)也就成為各產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)。

在文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設發(fā)展中，各地主管文化、傳媒、出版等部門的黨委宣傳部已成為地方領導和推動文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，包括部分地方政府的相關行政或經(jīng)濟部門也對園區(qū)“齊抓共管”。

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和園區(qū)的成型，外延式擴張及外源式驅動的作用實效開始遞減，這就需要培育形成系統(tǒng)協(xié)同機制激發(fā)內源性驅動的作用模式，以取代原有外源力量主導和簡單疊加作用的體制機制模式。

因此，根據(jù)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展特性，我國在文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)不斷探索發(fā)展的進程中，先期發(fā)展的許多地方已意識到以往傳統(tǒng)的管理體制難以適應如今創(chuàng)意經(jīng)濟時代融合發(fā)展的范式，北京、上海、杭州等地為克服原有體制的弊端，在整體的管理體制機制上積極進行創(chuàng)新探索，正在形成獨具地方特色管理協(xié)調體制的“北京模式”“上海模式”和“杭州模式”。

它們共同的特點是：都成立了由地方黨政主要領導負責、相關職能管理部門負責人參加的推進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展或協(xié)調領導小組，并下設辦公室或類似機構負責承擔日常統(tǒng)一管理協(xié)調工作。所不同的是，各地主要責任部門的任務分工及協(xié)調機制存在差異。

（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃機構。）

二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對加速市場經(jīng)濟的進程，實現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動作用。下面是我為大家整理的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式相關內容，文章僅供大家借鑒參考！

摘要：本文從物業(yè)管理權利與實施主體角度對物業(yè)管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，分析比較了各種模式的內涵及利弊；圖解細分了委托管理模式的主要類型：全權委托統(tǒng)一管理模式、代理監(jiān)管模式、并行委托管理模式；揭示了一個典型的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式選擇實例。旨在促進業(yè)界認清、優(yōu)化物業(yè)管理模式，促成工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率的提高。

關鍵詞：工業(yè)園，物業(yè)管理，模式

中圖分類號：F290

文獻標識碼：B

文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52

工業(yè)園區(qū)主要有兩種類型：多用戶工業(yè)園區(qū)與單用戶工業(yè)園區(qū)。多用戶工業(yè)園區(qū)通常是地方政府或投資集團規(guī)模開發(fā)，然后分區(qū)域、分單元出租出售給眾多公司或企業(yè)使用。單用戶工業(yè)園區(qū)往往由一家大型企業(yè)或企業(yè)集團獨立開發(fā)，全部或大部分供內部使用，兩者的物業(yè)服務需求總體上有一對多（一家物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）對眾多的園區(qū)用戶企業(yè)）與一對一（物業(yè)服務只針對單一業(yè)主單位）的明顯不同。無論哪種工業(yè)園區(qū)，選擇合適的物業(yè)管理模式，對提高工業(yè)園區(qū)的服務效率，保障園區(qū)的正常、高效運營均十分必要。

1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的界定與劃分

“模式”一般是指某種事物或工作的標準形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，需要先對一些概念進行厘清與界定。一種是從權利、實施（責任）主體角度界定區(qū)分管理模式。從這個角度，工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設單位（業(yè)主單位）有時為了使管理服務工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內或境外的知名企業(yè)作為顧問單位從旁協(xié)助，稱之為顧問管理模式：另一種物業(yè)管理模式劃分是從管理服務所呈現(xiàn)的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網(wǎng)絡化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業(yè)管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業(yè)服務費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業(yè)務盈利來源、組織性質與治理方式等多種角度劃分的物業(yè)管理模式。本文重點是從物業(yè)管理權利主體、業(yè)務實施（責任）主體角度論述物業(yè)管理模式，從這種意義上，物業(yè)管理參與方的不同組合就構成物業(yè)管理的不同模式，本文重點討論的是委托管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問題引向過于復雜，本文沒有從物業(yè)管理服務主體是否與物業(yè)經(jīng)營主體分離的角度區(qū)分物業(yè)管理模式。

2、各種主要模式的內涵及利弊分析

2.1自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1自建自管

自建自管，即由建設單位（業(yè)主單位）直接管理自己投資建造的物業(yè)，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優(yōu)點是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務單位能直接按上級意圖進行物業(yè)管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時，管理服務需要的各種資源更容易得到建設單位支持，工作計劃也更容易被批準實施：建設單位不會受制于專業(yè)公司，能節(jié)約必須用于支付給專業(yè)公司的酬金或利潤。但其缺點是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務效果差、成本高：建設單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風險；企業(yè)內部人事關系復雜，從業(yè)人員容易攀比主業(yè)人員的工資待遇，協(xié)調管理難度大，不容易追究管理責任，也不利于企業(yè)專注于主營業(yè)務。這種模式要求建設單位有較強的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備有足夠的專業(yè)管理人才。一般的工業(yè)園區(qū)都不具備自管條件。

2.1.2合作管理

合作管理是指建設單位（業(yè)主單位）與專業(yè)物業(yè)公司合作進行項目的物業(yè)管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，并且通常由建設單位派出一般的管理人員與操作人員，專業(yè)公司派出骨干專業(yè)管理人員，共同承擔項目管理服務任務。管理服務過程中，專業(yè)公司對建設單位的人員進行“傳幫帶"和培訓，后期建設單位會隨著經(jīng)驗的積累逐步獨立。這種模式適合于建設單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業(yè)管理行業(yè)的情況。該種管理模式的優(yōu)點是，能將雙方資源配合使用，對建設單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗。對物業(yè)公司來說，可以更為便利地取得管理項目，拓展業(yè)務范圍。缺點是，不同的企業(yè)，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協(xié)調渠道不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭、責任不明的情況。

2.1.3委托管理

委托管理是指建設單位委托專業(yè)物業(yè)公司或機電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項目管理，包括全權委托（物業(yè)公司包攬整體管理服務事務，可以再分包）、委托代理監(jiān)管（不同的工作委托不同的專業(yè)公司承擔，專業(yè)公司的選擇與監(jiān)管由建設單位負責）、并行委托（部分主要的物業(yè)管理工作，如房屋管理、設備設施管理、秩序維護、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務等委托給物業(yè)公司（部分項目物業(yè)公司可以再分包），核心業(yè)務如專用設備的維修維護委托給專業(yè)公司）等主要形式。這種模式的優(yōu)點是，委托方可以專注于主營業(yè)務，廣泛選擇社會上優(yōu)秀的物業(yè)公司或專業(yè)公司承擔項目管理服務事項，充分發(fā)揮社會化專業(yè)分工的優(yōu)勢，權責分明，管理服務專業(yè)性強、適用范圍大、效率高，風險主要由專業(yè)公司承擔，監(jiān)管也相對容易。其缺點是，需要為專業(yè)管理服務另行支付費用，另外，建設單位可能受制于專業(yè)公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實成本和情況，合同到期后更換服務商容易出現(xiàn)交接問題等。

2.2封閉式與開放式管理模式

2.2.1封閉式管理

封閉式管理的特點是整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行憑證，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)后方可入內。這種方式適用于政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業(yè)園區(qū)等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人對安全有特別要求的物業(yè)管理。其優(yōu)點是保安嚴密，安全、秩序有保障，業(yè)主、使用人放心。其缺點是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時會給業(yè)主、使用人、來訪者造成不便，產(chǎn)生受限、不尊重感，導致糾紛。

2.2.2開放式管理

開放式管理模式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件進出物業(yè)，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進出。這種方式適合于一些公共商業(yè)樓宇、沒有圍合條件的住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)等。實行完全開放式物業(yè)管理的物業(yè)不多，一些公共商業(yè)樓宇在非辦公時間也采用封閉式管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導致秩序失控，引發(fā)安全事故。

2.3包干制與酬金制管理模式

2.3.1包干制模式

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包干制由于費用包干，會激發(fā)物業(yè)公司的節(jié)約意識，節(jié)約得越多，剩余的利潤越多。但正因為如此，可能產(chǎn)生物業(yè)公司在合同期內該修不修、能省則省的問題，導致部分設施設備得不到及時保養(yǎng)，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項維修資金或備用金），甚至釀成事故?？朔霓k法是制定細化的合同與工作要求，并且有嚴密的監(jiān)管、控制體系。

2.3.2酬金制模式

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。與包干制不同，實行酬金制的物業(yè)公司不會有過于節(jié)省的沖動，但可能反過來亂造計劃，大手大腳花錢。因為工作千得越多，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業(yè)公司要嚴格按實際需要制定開支計劃，并應當向業(yè)主及時公布資金使用情況和年度預決算，接受業(yè)主的檢查監(jiān)督，還可實行固定酬金合同，遏制服務企業(yè)花錢的沖動。

不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實施效果差別不大。但有兩個方面區(qū)別明顯：

一是按照《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，包干制模式下物業(yè)服務收費要向國家交稅，酬金制情況下物業(yè)服務開支不用向國家交營業(yè)稅等稅項；

二是包干制形式下法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)公司要向業(yè)主方公布成本開支，酬金制模式下法規(guī)明確規(guī)定服務企業(yè)每年不少于一次要向業(yè)主方公布服務支出情況。

因此，目前大多數(shù)服務企業(yè)都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實施過程中還要稅務部門認可）。

3、委托管理模式的.細分與選擇

科學的管理模式是質量與效率的保證，如何選擇應由業(yè)主方根據(jù)物業(yè)規(guī)模、自身能力、物業(yè)公司資質、資源情況，專業(yè)公司資質情況，管理服務需求情況等因素，從實現(xiàn)物業(yè)管理服務效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專業(yè)公司管理物業(yè)是現(xiàn)代社會分工的必然產(chǎn)物，是國內外物業(yè)管理的主流趨勢，也是多數(shù)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的·必然選擇。根據(jù)工業(yè)園區(qū)具體規(guī)模、組成項目和管理服務業(yè)務的不同，委托管理模式還可進一步細分為如下類型。

3.1全權委托統(tǒng)一管理模式

這種模式業(yè)主將工業(yè)園區(qū)全部物業(yè)管理事務統(tǒng)一委托給一家專業(yè)物業(yè)公司負責，由物業(yè)公司直接管理所有項目或將部分管理服務項目再分包給專業(yè)公司，物業(yè)公司直接監(jiān)管專業(yè)公司，如圖1所示。

這種模式是由業(yè)主方與物業(yè)公司簽訂總包合同，要求物業(yè)公司綜合管理服務能力很強，并熟悉如何選聘監(jiān)管專業(yè)分包商。需要說明的是，并不是一個分包商僅對應一個項目，可能是一個項目群。這種模式適用于園區(qū)物業(yè)管理事務不太復雜，業(yè)主方對物業(yè)管理事務不熟或無暇顧及的情形。

3.2代理監(jiān)管模式

即業(yè)主委托授權物業(yè)公司代表業(yè)主分包所有項目，選擇分包商并監(jiān)督其工作，委托管理服務合同由業(yè)主直接與專業(yè)分包商簽訂。物業(yè)公司只負責監(jiān)管，不設操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業(yè)服務代理商、集成商、監(jiān)管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內受限于物業(yè)公司、專業(yè)公司的能力與專業(yè)性，實際應用例子不多。此種情況如圖2所示。

3.3并行委托管理模式

即業(yè)主將主要物業(yè)管理服務項目交由物業(yè)公司實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理（部分項目物業(yè)公司可再分包），將一些重要的、物業(yè)公司不擅長的項目交由專業(yè)化公司承擔，業(yè)主直接監(jiān)管。此種情況如圖3所示。

4、委托管理模式應用案例

以下是我們?yōu)槟惩ㄐ趴偛抗I(yè)園區(qū)設計的委托物業(yè)管理模式。該園區(qū)物業(yè)有很多專業(yè)通信設施設備，食堂餐飲提供與管理也納入園區(qū)管理工作。由于物業(yè)公司對食堂餐飲和特定的通信設施的管理與監(jiān)管均不擅長，業(yè)主方在長期的實戰(zhàn)中已經(jīng)積累了對通信代維公司的選聘監(jiān)管經(jīng)驗，所以在該園區(qū)物業(yè)管理模式選擇中，我們優(yōu)選了并行委托管理模式，其實際管理模式如圖4所示。

在這一具體管理案例中，園區(qū)業(yè)主方選聘一家一級資質物業(yè)公司實施大部分項目的物業(yè)管理服務，物業(yè)本體小修、常規(guī)設施設備維護、一般性客戶服務（服務受理、投訴受理、樓層接待、會務服務、來訪接待等）、秩序維護、公寓服務等大園區(qū)范圍的主要物業(yè)服務由一級資質物業(yè)公司下設服務中心直接實施。部分專業(yè)化物業(yè)管理服務項目（如房屋大修、電梯維養(yǎng)、消防設施檢修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發(fā)、商品代購、洗衣等）由物業(yè)公司發(fā)包給專業(yè)公司實施，物業(yè)公司指導服務中心監(jiān)管。非物業(yè)公司擅長項目（通信及相關動力設備維護、餐飲服務等）由業(yè)主直接發(fā)包給專業(yè)公司，直接監(jiān)管，物業(yè)公司配合。因為通信及相關動力設備關系到網(wǎng)絡安全，影響面大，物業(yè)公司不擅長管理，業(yè)主積累有長期監(jiān)管、合作經(jīng)驗，直接發(fā)包監(jiān)管效果更好。

食堂餐飲提供與管理的專業(yè)性一般物業(yè)公司不具備，專業(yè)餐飲公司才能確保管理服務品質。圖4中物業(yè)管理委員會由業(yè)主方代表、園區(qū)普通用戶代表、物業(yè)公司及服務中心代表共同組成，目的是及時溝通洽商物業(yè)管理服務事宜，及時提出物業(yè)管理服務工作改進意見與建議，監(jiān)督管理服務方提供合格的物業(yè)管理服務，同時督促業(yè)主方提供必要的工作支持與配合。

5、結語

物業(yè)管理模式涉及物業(yè)服務參與方的組合形式、服務實施方式及對應的程序與合同安排，形式上是物業(yè)管理任務的發(fā)包分派方式，本質上是物業(yè)管理具體操作權及相關責任的轉移（同時也意味著風險的轉移），是在當前階段（社會分工、業(yè)主與專業(yè)企業(yè)技術水平、資質狀況、物業(yè)規(guī)模與服務復雜程度、法律規(guī)制背景下）為提高物業(yè)管理服務效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。優(yōu)化物業(yè)管理模式，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，同時可以提高物業(yè)整體運營效益（為業(yè)主和客戶同時創(chuàng)造價值）。本文所討論的委托管理模式多數(shù)情況下也適用于當前的大型公共項目和大型商業(yè)項目的物業(yè)管理。

參考文獻：

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2.朱俊春李華光.集成商模式：引領物業(yè)服務企業(yè)未來商業(yè)模式.城市開發(fā)（物業(yè)管理）.2010.3

3.陳新征.酬金制與包干制比較分析.城市開發(fā)（物業(yè)管理）.2008.8

4.張一民.物業(yè)管理模式步入變革創(chuàng)新時代.中國物業(yè)管理.2010.4

基金項目：

本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。

作者簡介：

陳德豪，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理研究。

三、集體用地如何申請政府文化產(chǎn)業(yè)園

需要滿足條件，條件如下：

（一）園區(qū)有較完整的建設和發(fā)展規(guī)劃，符合國家和省內文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃，園區(qū)的建設用地范圍應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的要求，以及國家規(guī)定的其他相關標準和要求。

（二）有完善的基礎設施，能夠充分利用區(qū)域優(yōu)勢，為文化企業(yè)發(fā)展提供必要的配套環(huán)境。園區(qū)內非文化類商業(yè)及其他配套面積不得超過園區(qū)總建筑面積的30%。

（三）園區(qū)運營管理機構應是在江西省行政區(qū)域范圍內注冊的法人單位，規(guī)范經(jīng)營兩年以上，有健全的管理制度和運營機制，配備專業(yè)的管理團隊，能夠有效組織開展園區(qū)建設、管理、運營和服務工作，無違法違規(guī)行為。

（四）有豐富的文化內容和明確的文化產(chǎn)業(yè)特色，在全國或本省及區(qū)域內具有代表性和示范性。

（五）具有符合文化產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展要求的物理空間及相關配套基礎設施，且截至申報時園區(qū)入駐率達80%（含）以上；入駐文化企業(yè)20家以上，且文化企業(yè)占入駐園區(qū)內總企業(yè)數(shù)的比例大于60%（含）；文化企業(yè)標準應符合《文化及相關產(chǎn)業(yè)分類（2018）》有關要求。

（六）園區(qū)有較完善的公共服務體系，能夠為進入園區(qū)的文化企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)指導、孵化加速、融資服務、信息服務、人才服務、法律服務、政務服務、品牌服務、教育培訓、市場推廣、管理咨詢、知識產(chǎn)權保護等發(fā)展所需的配套服務。

（七）園區(qū)建筑面積原則上不低于2萬平方米(特色鮮明、商業(yè)模式創(chuàng)新，具有引領示范作用的園區(qū)可適當放寬)；上一年度園區(qū)內文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值原則上在2億元以上，且占園區(qū)總產(chǎn)值的70%以上；文化產(chǎn)業(yè)稅收總額原則上在1000萬元以上；近兩年來的產(chǎn)業(yè)成果、科研成果、知識產(chǎn)權登記和交易等方面成績顯著。

（八）園區(qū)所生產(chǎn)和提供的文化產(chǎn)品及服務內容健康，符合社會主義核心價值觀要求，在依法納稅、吸納就業(yè)、促進創(chuàng)業(yè)、參加公益活動等方面表現(xiàn)良好，對區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展起到促進作用。

四、餐飲經(jīng)營管理方案

餐飲經(jīng)營管理方案

餐飲經(jīng)營管理方案， 在工作中，我們?yōu)榱吮Ｕ鲜虑榛蚬ぷ黜樌A滿進行,通常都會提前開始方案制定工作，這樣子能夠讓我們的計劃更好的實現(xiàn)，下面是餐飲經(jīng)營管理方案范文。

餐飲經(jīng)營管理方案1

園區(qū)餐廳運營管理方案

為了加強園區(qū)餐廳的科學管理,保障正常運行,改善膳食質量,提高服務水平,更好地為園區(qū)工作人員服務,結合園區(qū)餐廳的實際,特制定本方案。

一、指導思想

園區(qū)餐廳是園區(qū)工作人員的基本生活保障, 必須圍繞飲食安全、營養(yǎng)衛(wèi)生、方便大家的總體要求,以低額利潤、優(yōu)質食品、熱情服務為標準，尊重員工的飲食習慣，遵守管理的有關規(guī)定，力求達到科學營養(yǎng)配餐,正規(guī)有序運營，確保飲食衛(wèi)生安全，確保方便工作生活。

二、組織領導和人員組成：

1、成立餐廳管理領導小組：

組長：運營主管； 副組長：財務1人、廚師1人；

小組成員：管委會1人、運營1人、人資1人、項目1人、

領導小組的職責：負責對園區(qū)餐廳膳食質量、飯菜數(shù)量、收費標準、安全衛(wèi)生、制度落實、服務態(tài)度等進行監(jiān)督管理，落實每周一次的餐廳衛(wèi)生和運營秩序檢查；每月一次的廚師班子綜合考評；每季一次的季度分析講評會，做到發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保餐廳運營管理有條不紊。

2、建立廚師工作班子：園區(qū)餐廳前期保障就餐人數(shù)約為60人，據(jù)此，廚師工作班子暫定為四人。

管理員：1人（財務兼任）；

主 廚：1人

廚 工：2人

3、廚師班子人員職責分工：

餐廳管理員（財務兼任）——

1、負責主持園區(qū)餐廳的全面工作。關心員工生活，能聯(lián)系群眾，嚴格要求自己，處處起模范作用。

2、熟悉廚房和餐廳的全面工作，協(xié)同主廚制定每周菜譜，經(jīng)常調整食品搭配，公布每周食譜，嚴格食譜制度落實。

3、熟悉貨源情況，監(jiān)督采購計劃，把好貨物驗收，抓好原材料的保管、做到物盡其用，減少浪費，控制成本，防止出現(xiàn)漏洞，按標準讓就餐人員吃飽吃好。

4、主動收集廚房、餐廳人員對改善伙食的建議，熱情接待投訴的員工，聽取他們的意見，及時提出改進措施，不斷提高服務質量。

5、組織及時補充各菜式、米飯、湯水工作，保證就餐人員在規(guī)定時間內能獲得滿意的食品。

6、及時傳達上級的指示和意圖，聽取下屬工作匯報，嚴格員工考勤，做好所屬員工的培訓、考評、調配工作，提高員工的素質，調動員工的積極性，解決存在的問題，定期向領導報告和請示工作，。

7、經(jīng)常檢查食品衛(wèi)生、廚具衛(wèi)生、廚房衛(wèi)生、餐廳衛(wèi)生和員工個人衛(wèi)生，嚴格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》，抓好食品質量，防止出現(xiàn)食品變質和食物中毒。

8、帶領員工熱情待客，分菜做到公平公正，一視同仁，動作迅速，為就餐人員提供良好的服務。

9、認真做好就餐人員的劃卡、收費工作，做到日清月結，按月向財務部申報餐費。

10、負責日常加餐和宴請的具體安排，完成領導交辦的其他工作。

主廚——

1、在運營部領導下，負責餐廳日常工作并協(xié)助管理員完成上級布置的任務。

2、當好班長，嚴格要求自己，不謀私利，任勞任怨，處處起模范作用。

3、精通本職業(yè)務，負責食譜制定落實，調整食品搭配，每天要總結日常工作情況，遇到問題要及時向管理員和運營主管匯報。

4、協(xié)助監(jiān)督食品采購，把好貨物驗收，控制成本，抓好原材料的保管、做到物盡其用，減少浪費。

5、抓好食品衛(wèi)生、廚具衛(wèi)生、廚房衛(wèi)生、餐廳衛(wèi)生，嚴格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》，抓好食品衛(wèi)生質量，防止出現(xiàn)食品變質和食品中素。

6、做好消防工作，每天下班之前要檢查每個開關是否完好、關閉，方可下班離開。

7、帶領員工熱情待客，分菜做到分量均勻，及時補充各菜式、米飯、湯水工作，動作快捷，一視同仁，為就餐人員提供良好的服務。

8、完成主管領導和管理員布置的其他工作。

廚 工——

1、主廚的領導下，協(xié)助廚師完成菜式的出品等各項工作任務。

2、嚴格要求自己，不謀私利，任勞任怨。

3、熟悉本職業(yè)務，協(xié)助食譜落實、及制作。

4、控制能源，杜絕浪費，做到物盡其用。

5、搞好食品衛(wèi)生、廚具衛(wèi)生、廚房衛(wèi)生、餐廳衛(wèi)生，嚴格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》，做好食品衛(wèi)生質量。

6、每天要總結日常工作情況，遇到的問題要及時向領班匯報。

7、做好消防安全防范工作。

8、節(jié)能降耗，節(jié)約用水、用電，做到人離關燈。

9、及時補充各菜式、米飯、湯水工作，保證就餐人員在規(guī)定時間內能獲得滿意的食品。

10、完成上級領導布置的其他工作。

三、運營方式

園區(qū)餐廳采取自主經(jīng)營，自行采購，內外兼承，獨立核算，薄利多銷，財務審結的運營方式。經(jīng)營種類：

1、持平科目：中餐、晚餐

2、盈利科目：早餐、夜宵、加餐、宴席等。

四、費用開支：

1、人工成本：固定工資：XX00+XX00+XX00=XXXXX元/月

2、原材料：煤氣、米、油、調味品

3、物料：蔬菜、肉、蛋

4、水電費：——（ ）元/月

5、保安、保潔、廚師班子補助——（ ）元/月

合計：每月總成本控制——-（ ）元/月

五、伙食標準：

餐廳提供早、中、晚餐。

早餐標準為：面、包子、饅頭、菜、湯，最低按照4元標準。

中餐標準為：1葷菜2素菜1湯1水果，最低按照10元標準。

晚餐標準為：饃、面、米飯、菜、湯，最低按照6元標準，。

六、經(jīng)營目標

1、切實保障現(xiàn)有員工的生活,并承接外來公司零散員工就餐，滿足單次50-60人就餐人的需求，收費及菜譜（見附表1）。

2、滿足內、外員工及單位包桌消費或來料加工，收費及菜譜（件附表2）。

3、就餐一律不收現(xiàn)金，固定用餐人員實行就餐卡充值（充值卡押金10元），由財務部負責；零散就餐人員按照消費標準實行微信支付，二維碼賬戶由財務部監(jiān)管。

4、采取自愿消費的生活標準,以滿足所有就餐人員的需求。收取的餐廳經(jīng)營管理費用于餐廳修補、設備購買、原料采購、餐廳工作人員補助。

5、為了干凈、衛(wèi)生，所有固定人員餐具自備，餐后自洗，餐具自行保管（公司統(tǒng)一提供餐具柜）。

6、管理制度。員工餐廳的特殊性決定了經(jīng)營主體的低利回報,管理者必須強化成本管理,向管理要效益。為有章可循，配套的食品衛(wèi)生、安全操作規(guī)程、各環(huán)節(jié)崗位責任制等管理制度,適用于公司員工餐廳。

七、餐廳管理

1、餐廳由公司運營部統(tǒng)一管理；

2、餐廳管理領導小組對餐廳管理負全部責任；

3、餐廳運營要做到伙食提前公示。制定一周菜譜，于每周一上午公布，飯菜品種要豐富營養(yǎng)，并努力提高烹調技術。

4、由廚師打餐，每個菜一勺，米飯、饅頭按量自取，盡量做到公平公正。

餐飲經(jīng)營管理方案2

第一節(jié)內部管理

一、餐廳管理

餐廳管理水平的高低直接影響賓客對餐飲服務質量的評價，是餐飲管理中最重要的內容之一。

（一）、制訂餐廳服務規(guī)程餐廳服務規(guī)程是餐廳標準化、規(guī)范化管理的依據(jù)和前提，也是控制餐飲服務質量的基礎，所以，我們必須制訂相關的服務規(guī)程，西餐(相關專題：西餐加盟)廳規(guī)程主要有：

（1）點菜服務規(guī)程；

（2）自助餐服務規(guī)程；

（3）咖啡廳服務規(guī)程；

（4）酒吧服務規(guī)程；

（5）餐酒用具的清洗消毒規(guī)程。

（二）、餐前的準備工作

我們應該組織安排并督促餐廳服務員做好各項餐前準備工作。

（1）搞好餐廳清潔衛(wèi)生工作，使之符合衛(wèi)生標準；

（2）準備開餐所需的各種餐酒用具并按規(guī)格擺設；

（3）檢查準備工作質量，發(fā)現(xiàn)不符合要求者，應及時糾正；

（4）召開餐前例會，通報客情，公布菜單，總結上餐的服務情況，分工組織，查儀容儀表。

（三）、開餐時的餐廳管理

1、加強巡視，控制餐廳服務規(guī)程的實施，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，保證客人享受規(guī)范化、標準化、程序化的服務；

2、控制上菜順序和時間，協(xié)調餐廳與廚房之間的關系，滿足就餐賓客的生理和心理需要；

3、根據(jù)工作量、合理安排服務人員，做好接待工作；

4、及時處理顧客對菜點，酒水及服務等方面的投訴；

5、監(jiān)督檢查餐后結束工作的完成情況，對開餐中出現(xiàn)的問題及時總結，不斷提高餐廳服務水平。

（四）、員工培訓常抓不懈

餐廳服務質量的好壞取決于服務人員素質的高低，要提高員工素質就必須進行培訓，餐廳的員工培訓是在管理者發(fā)現(xiàn)培訓要求的基礎上制訂培訓計劃并組織實施。內容一般有：

1、思想意識及職業(yè)道德；

2、禮節(jié)禮貌；

3、餐廳服務規(guī)程及相關服務知識；

4、服務技能技巧；

5、菜點酒水知識；

6、衛(wèi)生及安全常識；

7、疑難問題處理。

（五）、低值易耗品管理

布件、餐酒具及牙簽、餐巾紙等家用小件物品。在滿足客人需要的基礎上，做好低值易耗品的控制。

二、餐飲成本控制管理

餐廳要達到比較低的消耗而獲得較高的利潤的目標，就必須加強餐飲成本控制，餐飲成本控制對提高餐廳的經(jīng)濟效益和經(jīng)營管理水平具有十分重要的意義。

（一）樹立成本控制意識

我記得有一位飯店總經(jīng)理曾經(jīng)說過：“浪費10元錢比賺10元錢要容易的多。因為，作為一名餐飲管理者應加強對下屬員工進行成本控制教育。通過設立一系列的激勵措施（另案），獎勵成本控制做得出色的員工，對浪費原料的員工給一定處罰，從而激發(fā)員工進行成本控制的自覺性。

（二）建立餐飲成本控制體系

建立餐飲成本控制體系，主要是加強對餐飲產(chǎn)品生產(chǎn)全過程的成本控制，其主要內容有：

1、采購控制；

2、驗收控制；

3、庫存控制；

4、發(fā)料控制；

5、粗加工控制；

6、切配控制；

7、烹制控制；

8、餐廳銷售控制。

（三）加強成本核算與分析

主要是會同財務做好嚴格的核算制度，如餐飲成本日報表制度等，并定期對餐飲成本進行比較分析。如計劃與實際的對比、同期的對比、成本結構的分析、影響因素的分析等等，及時掌握成本狀況，發(fā)現(xiàn)存在的問題及原因。從而找出降低成本的措施方法。

三、人力資源管理

餐廳的人力資源管理有利于餐飲服務質量的穩(wěn)定和提高，也有利于提高工作效率，降低勞力成本。

（一）加強全員培訓

通過平時的工作觀察，發(fā)現(xiàn)問題，針對問題，進行考核培訓，不斷提高員工的素質，形成一支穩(wěn)定且訓練有素的員工隊伍。培訓工作既有針對個人的現(xiàn)場督導，也有針對全體的業(yè)務培訓，從而不斷提高工作效率。

（二）合理定員和排班

因為西餐廳不同于共它餐飲形式，他的勞動強度不大，但營業(yè)的時間較長，同時，服務員的技能水平又不均衡，所以，西餐廳的人員安排要本著既高效，又要降低勞力成本，同時，還要能保證餐廳的正常運轉的原則。

（三）提高員工的積極性

要求高勞動效率，就必須使用企業(yè)管理的激勵原理（另案），激發(fā)員工的工作積極性，使他們進行創(chuàng)造性的勞動，在工作過程中實現(xiàn)自身價值。

第二節(jié)對外營銷管理

九十年代以來，餐飲業(yè)一直是城市經(jīng)濟的主動脈，身系民眾的`肚子和面子，餐飲業(yè)每天都在上演著群雄爭霸的大戰(zhàn)，沒有特色和招牌的酒店或餐廳將逐漸淘汰，西餐廳也是一樣，宜昌市的西餐廳已有很多家，我們“好百年”作為一個重新開張的老店，并且周圍又多了很多競爭對手，到底該怎么做，才能重振雄風呢？

其一、做好品牌管理和營銷，在日益殘酷的商戰(zhàn)中，沒有品牌做大旗為自己搖旗吶喊增加凝聚力就等于自己背叛了自己，因此，一定要提高品牌知名度，具體怎么做呢？

舉個簡單的例子：我們可以緊扣當前社會熱點，那就是關注弱勢群體，我們可以將顧客結帳的消費額尾數(shù)當場投入愛心箱，當月積款全部捐與所援助的對象。當然，這個不能靜悄悄的做，而需要做為新聞，由電視臺播出，題目可取為：陽光行動。

其二、有招牌菜，會做和做好、做精、做第一是有嚴格差距的，特別是中國餐飲業(yè)，沒有招牌菜就沒有生存之路，全聚德有燒鴨、肯德基有新奧爾良烤翅，必勝客有比薩。那么我們“好百年”有什么呢？這是我們必須要考慮的一個問題，西餐廳不是招牌，因為現(xiàn)今早已不是壟斷時代了，亮出自己的品牌和特色才能繁榮和發(fā)展。

其三、個性銷售，從填飽肚子到追求美味、環(huán)境，從追求美味、環(huán)境到追求文化內涵，消費者的品味和要求越來越高，為了滿足顧客個性化要求，就要從顧客的要求出發(fā)，對每一位顧客開展差異性服務。

1、餐環(huán)境的個性化。不僅僅是填飽肚子，就餐環(huán)境也很重要，不同的座位，不同包間、包廂座位、聚餐座位、情侶座等。不只是座位個性化，整個環(huán)境、氣氛也很重要，我們作為經(jīng)營者應該用各種各樣的外國文化、異域風情來吸引顧客的眼球。

2、菜單的個性化，菜單作為客人在餐廳用餐的主要參考資料，起著向客人傳遞信息的作用，客人從菜單上不僅可以知道餐廳提供的菜品、酒水及其價格，還可以從菜單的設計、印刷上感受到餐廳服務的愿望和文化品位。

3、菜品的個性化：菜肴有個性、餐具特點等等。

4、員工服務個性化，餐廳的服務人員是服務工作的執(zhí)行者和餐廳產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者，因此，服務質量的好壞完全取決于服務人員素質的高低，一個能夠為顧客提供個性化服務的員工不但需要掌握熟練的工作技能，同時還應具有豐富的文化知識，出色的溝通能力以及細致的觀察能力和應變能力，以真誠的服務感動客人，從而使客人對餐廳留下了美好的深刻的印象。

餐廳的營銷成果有賴于靈活、各樣的營銷手段，西餐廳常見的營銷手段有：

1、服務過程中的現(xiàn)場推銷；

2、新聞媒介的廣告、宣傳；

3、節(jié)日推銷，如情人節(jié)、圣誕節(jié)等；

4、利用名人效應的推銷；

5、宣傳品推銷、節(jié)日套菜宣傳，走廊墻壁的菜肴、餐廳環(huán)境圖片的宣傳；

6、消費優(yōu)惠促銷；

7、特色餐飲的促銷。

總之，我們的營銷活動必須講究實效，要注意分析營銷投入與支出，根據(jù)實際情況隨時調整營銷活動，從而提高餐廳的營業(yè)收入。

餐飲經(jīng)營管理方案3

餐飲門店運營管理方案

現(xiàn)在餐飲管理的新思路就是運用市場經(jīng)濟的原則，而不再是早期的計劃時代，顧客消費的選擇性小，消費的不理性導致早期的餐飲經(jīng)營者是以“走一步算一步”。因為前期的餐飲市場供不應求，而當今餐飲市場已從賣方市場轉入買方市場，以及消費者消費理念也日漸成熟。

因此，餐飲業(yè)的管理與經(jīng)營應實行“計劃管理”。所謂的“計劃”管理，就是從餐飲的籌備、設計到中長期的經(jīng)營，均應有組織、有計劃去進行。依筆者之見應從以下幾個方面來進行。

一、市場經(jīng)營的定位

市場調查與分析，建立一個餐飲場所，首先要進行市場調查，做好市場定位。因為這兩個經(jīng)營市場的消費者均非屬餐飲消費市場的主導，所以在餐位數(shù)確定后，在餐飲經(jīng)營之前應將制訂《市場經(jīng)營計劃》放在首位，并考慮如下事宜，再對本餐廳進行定位。

1、當?shù)氐娘嬍沉晳T愛好：包括：菜品的原料、配料是否便采購。當?shù)厝藢Σ穗鹊目谖兑?，制作方式的接受程度，價格接受能力等。

2、就餐人員的就餐形式;當?shù)叵M市場的消費結構是趨于一個什么樣的狀態(tài)，是商務宴請為主或是公款消費或者是家庭宴請居多。

3、就餐人員的交通方式;此點尤為重要，也決定了一個餐廳的地理位置的選址，是否有利于消費者方便用餐。

4、就餐環(huán)境的布置，因為幾年前的“非典”以后，人們對就餐環(huán)境的需求更多，尤其是用餐環(huán)境的空氣流通、用餐空間及日常清潔衛(wèi)生是否有足夠的措施。

綜上新述，說明一個餐館只能適應一部分的顧客需求，必須分析自身的能力條件，分析當?shù)厥袌鰧Ρ静蛷d具威脅的競爭對手，慎重確定本餐廳的顧客主導群是哪一階層。

二、經(jīng)營場所的布置

確定了以上因素后，就必須對經(jīng)營場所的場地進行布局，在布局時務必要考慮下述工作的內容：

1、廚房的設備配置與餐位的配比;

2、廚房菜系與樓面服務的配合工作;

3、衛(wèi)生防疫設施，設備的配置;

4、水、電、照明的引入及控制;

三、人員

餐廳業(yè)經(jīng)營成功與否，在硬件已成為定局以后，就取決于餐廳的管理人員。餐廳在確定自己的經(jīng)營定位及場地的布局后就應組織各級人員給予實施。怎樣使餐廳運營起來?這就是一個用人的問題。而用人首先要制訂用人計劃，對各崗人員要有目的去選擇和利用。制訂出一套適合本餐廳的人力組織結構體系。其內容主要為：

1、每一位員工都有自己的工作崗位名稱、職級、配合人員、工作職責范圍、工作質量標準;

2、詳細說明各部門人員之間的隸屬關系，并實行逐級匯報，逐級負責制的工作方式;

3、制定嚴格的培訓計劃，包括日常培訓及計劃培訓;

4、明文規(guī)定每一崗位的工資收入情況及相應的激勵機制;

5、要正確樹立外部顧客與內部顧客的概念。內部顧客就是直接服務客人的一線員工，作為管理層及二線部門是為內部顧客(一線員工)服務的人。為“內部顧客”服務的工作做好了，才能做好外部顧客服務的工作。

6、要充分理解80與20理論對餐飲行業(yè)的意義。即80%的盈利是從20%的產(chǎn)品中產(chǎn)生的;80%的問題是從20%的員工中產(chǎn)生的;80%的管理(經(jīng)營)建議是從20%的管理人員中產(chǎn)生的。

因此要經(jīng)營好餐廳取決于20%的管理人員和20%的好產(chǎn)品。為此，業(yè)主要向20%的管理人員授權，首先是要與管理人員分享信息，包括成本、毛利、成本費用及市場占有率，使管理人員能夠提出更具建設性建議。其次，要有限度授權即在一定的范圍內，什么情況下，各級管理人員可以自主決定處置發(fā)生的問題而不必事先請示。當然，事后要匯報，說明情況及處置后達到的效果。

四、管理制度

餐飲的管理制度是一個餐廳的生命，當今社會是知識經(jīng)濟時代，管理越來越為企業(yè)所重視。管理水平的高低直接影響著餐廳的經(jīng)營效益。故“管理出效益”是硬道理，在制訂日常的管理制度時應著重考慮以下三個方面事宜。

1、人力資源方面：包括：用工制度、薪金制度、激勵制度等;

2、經(jīng)營銷售方面：包括銷售對象、促銷方式、菜品特色、服務特色，創(chuàng)新要求;

3、財務成本方面：包括采購制度、成本控制方法、資產(chǎn)管理制度;

根據(jù)以上三點真正做到“人人有崗位，辦事有依據(jù)，行動有目標，工作有效益”。

五、經(jīng)營運作

餐飲業(yè)的經(jīng)營通常有以下七個方面指標，即：經(jīng)營營業(yè)收入，經(jīng)營直接成本，人力和人力資源費用，能源費用，設備維護費用。餐廳經(jīng)營是否有利可圖，關健是管理人員對前六個方面的管理所產(chǎn)生的業(yè)績。而做好經(jīng)營運作計劃是餐飲能否成功的重要關鍵。

在制訂經(jīng)營運作計劃時，事先要對本地區(qū)的餐飲市場進行有效的綜合調查，根據(jù)上述內容獲取第一手詳細資料。然后測算出本餐廳的經(jīng)營保本點，以次來制定與本餐廳切合實際的營業(yè)收入指標、成本費用指標、利潤指標、等各種經(jīng)營指標。

六、市場營銷及推廣方面

1、樹立知名度，提高本餐廳在當?shù)夭惋嬍袌龅挠绊懥靶抛u度

餐廳在臨開業(yè)前及開業(yè)后的一段時間內，要在當?shù)鼐哂休^大影響力的媒介上做到“狂轟濫炸”式的宣傳攻勢，開業(yè)一段時間后，可以定期的組織一些公益性的促銷或宣傳活動。

如：慰問當?shù)伛v軍、敬老院、無償獻血等?；蚴窃谝恍┯屑o念意義的節(jié)日，如：教師節(jié)、兒童節(jié)、護士節(jié)等節(jié)日時舉辦一些讓利性的大促銷。以此活動的名義邀請當?shù)孛浇榻o予新聞報道，以起到軟性廣告宣傳及餐廳正面形象的樹立之作用。

2、廚房特價

廚房可根據(jù)季節(jié)每周或每月推出一些特色菜肴或特價菜肴以此吸引或刺激顧客的消費。

3、贈品或贈券

餐廳可制作并贈送小工藝品，讓顧客覺得到餐廳吃飯除了能享受多層次的氣氛還能收到令人心愛的小玩意。這不僅能起到宣傳作用，還能提高餐廳的檔次，在發(fā)放上還可以根據(jù)消費程度的高低來決定贈品的價值與之相配。

4、建立和收集客源人事檔案

建立客源檔案主要是記錄客人的喜好、忌諱、出生年月、公司店慶等內容。屆時提前發(fā)放賀信以此來加強與食客的聯(lián)系，使我們有一批穩(wěn)定的客源，可以這樣說，假如建立3000個客源檔案;哪怕這3000人中一年只來消費一次，那么每天就有3000除以360等于8、3人/次，而這8、3人次的話一定會帶來另外的客源。

5、創(chuàng)造良好的用餐環(huán)境

良好的用餐環(huán)境及氣氛也能吸引客人前來消費，不要說整體，那怕就是在每一個包房的設計都有風格，就會使客人有每次來用餐都是其有賞心悅目、煥然一新的感受。

七、品牌樹立的設想

1、規(guī)范服務理念，突出服務特色，由細處見真情，以情情見功夫

餐飲服務的經(jīng)營管理首先應是管理人員制訂各類標準化服務程序和服務標準，樹立服務人員對客人的仁愛之心。服務員要在真正意義上了解客人，充分體現(xiàn)對賓客的關愛。要有換位的服務意識，替賓客著想，以特色服務來體現(xiàn)服務檔次，以創(chuàng)新來給賓客“心動”的感受，溫馨服務的回味。

2、保持看家特色菜品，及時開創(chuàng)新菜，保持各類菜品質量，展現(xiàn)餐飲實力

餐飲的菜系品種千變萬化，這就要求餐廳要將廚師分成兩類，極少數(shù)的廚師(行政總廚，各點廚師長)承擔類似工業(yè)產(chǎn)品的設計師和工藝師的責任，主要是研究創(chuàng)新菜式，和制訂菜肴品味質量標準，以及全程的監(jiān)督實施。這些人的技能和工作態(tài)度是餐廳資產(chǎn)的一部分，可以考慮擁有餐廳的部分股權分紅。

如果廚師有修改菜式標準的建議可以提出，保未經(jīng)總廚修正，任何廚師不能自行其是，這樣方能保持穩(wěn)定的口味及質感。所講的鐵板“席前料理”，就是將廚房與餐桌進行改革，把廚房內的灶具搬到廳面與包廂、把餐桌與鼎具合二為一。

而最原始的“鐵板燒”則是方型鐵板與木制臺面相接合的簡易造型，這種臺面是三邊有桌面供客人用餐使用、一邊沒有臺面便于廚師現(xiàn)場操作。鐵板下方有爐子加熱，廚師當著客人面燒制每一道菜肴和食品。

這樣一來、廚師食客面對面、同臺合作;廚師現(xiàn)場燒制菜肴、客人當時享用。廚師在燒菜的過程中每一個小動作、都難逃客人法眼、眼見為凈、吃的放心;眼見為實、邊用餐邊欣賞大廚們的精彩廚藝，刀叉等用具表演雜耍的真功夫;每一道菜、每一個程序、所下的配料與調料、都竟現(xiàn)眼前，精美的制作、增進了食欲。

食客們完全根據(jù)自己的喜好選擇食物，在吃的過程中和廚師交流、切磋有關做菜的技巧與經(jīng)驗，甚至客人還可以即興上臺操作，按自己的意愿為家人和朋友獻技;增加了烹飪的透明度和親切感，使用餐變成了一種增進交流、培養(yǎng)情趣的方式;此種料理又是分餐制，讓客人真正體會到“以客為尊”的至高服務。可謂是一種做法獨特、堪稱一絕的食文化。

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